23 Aralık 2012 Pazar

Yabancılara Mülk Satışı


Her ne kadar 03.05.2012 tarihinde kabul edilmiş olsa da, Sayın Cumhurbaşkanı tarafından bugün (18.05.2012) onaylandığı için, yabancılara mülk satışına izin veren 6302 sayılı kanunu ile ilgili yeni yazımızı bugün yayınlamayı uygun gördük. Aksine farklı bir beklentimiz olmasa da Cumhurbaşkanlığı Makamı’nın yasayı onaylamama hakkı bulunmakta idi.
Türk Hukuku’nda yabancılara mülk satışı Tapu Kanunu 35. Maddesi ile Köy Kanunu m.87 ile sınırlanmakta idi. Köy Kanunu m. 87,  03.07.2003 - 4916 S.K./38. Md. İle yürürlükten kaldırılmıştı. 4916 sayılı kanunun 19. Maddesi ile de Tapu Kanunu’nun m.35. maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmişti.
Madde 35. - Karşılıklı olmak ve kanunî sınırlamalara uyulmak kaydıyla, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde taşınmaz edinebilirler. Karşılıklılık ilkesinin uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına veya yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına veya ticaret şirketlerine de tanınması esastır.
Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının kanunî miras yoluyla edindikleri taşınmazlar ile kanunî kısıtlamalara tâbi alanlardaki taşınmazlar, intikal işlemleri yapılarak tasfiye edilir ve bedele çevrilir.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi Bakanlar Kurulunun iznine tâbidir. Kanunî miras yoluyla intikal eden taşınmazlar için bu hüküm uygulanmaz. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin, kanunî miras dışında ölüme bağlı tasarruflar yoluyla otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi de Bakanlar Kurulunun iznine bağlıdır. İzin verilmez ise, fazla miktar tasfiye edilerek bedele çevrilir.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine, taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmesi halinde karşılıklılık şartı aranmaz.
Kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından, bu maddenin uygulanmayacağı yerleri belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkilidir.
Gerek tarihi gerek coğrafi özellikleri ile bin yıllardır sayısız medeniyete ev sahipliği yapmış Anadolu, altyapının güçlenmesi ile yabancılar için çekim noktası haline gelince kanun koyucu mülkiyet sınırlamalarında değişiklik yapma durumunda bırakıldı.
6302 sayılı Kanun’un 1. Maddesi Tapu Kanunu m.35’teki değişiklikler mealen şöyle;
-   Bakanlar Kurulu’nun belirleyeceği ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler taşınmaz ve sınırla ayni hak edinebiliyorlar. Aynı ilçede sınırları içinde yabancılara toplam yüzölçümünün %10’una kadar taşınmaz edinme hakkı veriliyor. Yabancı birey başına ülke sınırları dâhilinde 30 hektara kadar taşınma edinme hakkı veriliyor.
-       Tüzel kişiler için yüzölçümü sınırlaması bulunmuyor.
-       Bakanlar Kurulu’na mülk edinimini sınırlama, kısmen ya da tamamen sınırlama yetkisi verilebiliyor.
-       Projelerin 2 yıl içinde Bakanlar Kurulu onayına sunulma zorunluluğu var.
-  Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Milli Savunma Bakanlığı tarafından askeri güvenlik bölgeleri hakkındaki sınırlamalara dayalı olarak tapu işlemlerini yürütmekle görevlendiriliyor.
-    Yasal sınırlamalara uygun kullanılmayan yabancıların mülkleri 1 yıllık yasal süresi içerisinde tasfiye edilmediği takdirde yabancıların mülkleri devlet tarafından re’sen paraya çevrilerek, bedel yabancıya ödeniyor. 
6302 sayılı Kanun’un 2. Maddesi Tapu Kanunu m.36’teki değişikliklerde şöyle;
-       Yabancıların Türkiye’de kurdukları şirketler Türkiye’de mülk edinip aynı şekilde sınırlı hak tesis edip kullanabiliyorlar. Ancak ülke güvenliği ile ilgili sınırlamalarda getirilmiş durumda. Genel Kurmay Başkanlığı’nın yetkilendireceği komutanlık ve valilik izni ile askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgeleri için mülk edinimi ayrı ayrı sınırlamalara tabi oluyor.
-     Bilindiği üzere bankalar kredi tasfiyesi haricinde mülk edinemiyorlar. Özel yatırım bölgelerinde taşınmazların belirli sürede elden çıkarılması zorunluluğu kapsamında bu taşınmazlar hakkında da mülkiyete edinimine istisna tanınıyor. Bankaların taşınmaz edinimleri belirli sürelerde incelemeye tabi. Yasal süresi içinde paraya çevrilmeme durumunda paraya çevirme sonrasındaki bedel hak sahibine ödeniyor.
6302 sayılı Kanun’un 3. Maddesi Tapu Kanunuma Ek madde eklenmiştir;
-       Her ne kadar yazımızın başlığı ve bu satırlara kadar ki yazılanlar yabancılar hakkında ise de aynı kanunla intikal işlemleri için de köklü değişiklik sağlanmış durumda. Miras intikalinin 2 yıl içinde gerçekleşmemesi durumunda tapu müdürlüğü mirasçılık belgesi ile intikali re’sen gerçekleştiriyor.
 21/6/1987 tarihli ve 3402 sayılı Kadastro Kanununun 13 üncü maddesinin birinci fıkrasının (B) bendinin (c) alt bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“c) Kayıt sahibinin yirmi yıl önce gaipliğine hüküm verilmiş veya tapu sicilinden malikin kim olduğu anlaşılamamış ise çekişmesiz ve aralıksız yirmi yıl müddetle ve malik sıfatıyla zilyet bulunan kimse adına tespit olunur.”
Yabancıların mülk edinimine izin verilmesi ile birlikte sıcak paranın Türkiye girmesi sağlanmış olacak. Ne kadar mülk satılacağı ise öngörülemeyecek durumda.
İntikal konusundaki değişikliğin yararlı olduğu kanaatindeyim. Mirasçıların anlaşamaması halinde intikal işlemi gerçekleşemiyordu. Mirasçıların hak sahipliğinin re’sen tespiti halinde mirası reddetmiş olan mirasçıların olup olmadığın da Tapu Müdürleri tarafından nüfus kayıtları incelenmek suretiyle re’sen tespit edilmesi gerekecek. Tapu Sicil Müdürlerini zor günler bekliyor.aliemredesat@gmail.com